収用特例の適用にあたり、まず要件を確認すると、
以上の要件を本件質問に当てはめると、Ｂ地について「5,000万円特別控除」を選択し適用すると、③の要件から、別事業でのＡ地の用地買収であっても、同一年であるため、その年には「5,000万円特別控除」しか選択できなくなります。一方、Ａ地については２度目の用地買収ですので、①の要件から「代替資産の特例」しか選択できません。
よって、結果として、Ａ地については「いずれの特例も適用できない」ということになります。
一括契約方式は、農地以外の土地で地権者又は起業者が代替地（収用対償地）を見つけてきたときに、収用対象地の提供者が「1,500万円の特別控除を適用してくれるならその土地を提供してもよい」という場合に行う契約方式です。
不動産業者が自ら所有する土地を代替地として提供しても「棚卸資産」であるため、1,500万円の控除は受けられませんので、一括契約する意味はありません。
また、不動産業者が仲介又は媒介して第三者の土地を代替地として提供する場合、地権者と起業者と第三者で一括契約を締結することは可能ですが、起業者としては不動産業者に仲介手数料を支払うことはできませんので、トラブルになる可能性があります。
従って、不動産業者を通じた代替地の紹介を行うのであれば、起業者はあくまで地権者と事業用地を買収する契約を行い、別途、地権者と代替地提供者の間で土地売買契約を締結してもらう方法が良いと考えます。
補償金額の項目欄に、契約上の補償額を記載すればよく、支払いの相手方が代理受領者であろうとなかろうと、収用証明書の相手方は契約者となります。
譲渡所得は、土地や建物を売った金額から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて計算しますが、「取得費」や「譲渡費用」は、それぞれ直接的に「取得」または「譲渡」に要した費用を計上するものです。
今回のケースの相続確定のために「審判・調停に要した費用」は、当該土地等を直接取得するために要した費用ではなく、相続の確認（相続による権利関係の確認）のために要した費用であると言えます。よって、これは「取得費」でも「譲渡費用」でもなく一般的には「家事」の管理費に該当するものと考えられます。
用地説明会をしたあと、地元に用地交渉に移行したが、今般、地権者の何人からか「補償金に係る税金等」に特化した説明会を実施するよう要望されている。そうした税金問題に特化した説明会を実施された事例はあるか。
税・社会保険・年金等に関する説明に特化した説明会を起業者が行ったという事例はあまり聞いたことがありません。税金をどのように課税するのかは、税法の運用を管轄している税務署、地方税では市町村であり、社会保険や年金、生活保護についても管轄部署が明確になっています。
このことから、起業者が勝手な説明をすることは、これらの機関に対する越権行為となる可能性が高いと考えます。従って、起業者が公の場で説明会を行うことはせず、税金等の取扱いについては個別性が高いため、不特定多数に一度に説明するよりは、個別に対応した方がよいのではないでしょうか。
その場合においても、起業者の説明が最終回答ではなく、所轄税務署等に確認していただくように説明しておくことが大切です。
5,000万円控除を受けられる可能性はありますので、事前協議をした税務署と再度調整をしてください。
ただし、「5年前は事業反対だったが、最近軟化してきた」というような理由では適用は難しいでしょう。5,000万円の特別控除とは、事業協力に対する措置のため「事業計画が変更された」、「当時、他の工区を急ぐことになったため、当該工区は後回しになった」、「当時、他の大規模物件の交渉が急に進み、予算を確保できなくなったが、今般、予算が確保できた為、改めて交渉を再開した」といった合理的な理由が必要です。
課税の『時期』については、原則論として土地収用法に基づく実際の『収用のあった日』が課税時期になります。よって、基本的には収用裁決日又は収用裁決書の到達日です。
ただし、課税時期ではなく、「誰に課税するのか」が問題になります。課税の時期は収用があった日ですが、納税義務者が確定するのは、供託金が払い戻された日になる可能性があるため、所轄税務署との協議が必要です。
